Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamu hizmetlerini yerine getirirken ihtiyaç duyduğu ve özel mülkiyete tabi olan taşınmazları Anayasa’nın 46. maddesine ve Kamulaştırma Kanununda belirlenen usullere uygun şekilde yapması gerekirken bu usul ve esaslara uymadan fiilen ve bedelsiz veya fiilen olmasa da hukuki bir işlemle malikin mülkiyet hakkını sınırlayarak el koymasıdır.
İdareler bu haksız işgali gerçekleştirirken iki şekilde yapmaktadır.
1. Fiili El Atma
İdarenin kamulaştırma usul ve esaslarına uymadan belirli bir taşınmazı kısmen veya tamamen ve bedelini ödemeksizin fiili olarak el atmasıdır. Örneğin idarenin taşınmazın üzerine bina veya tesis yapı inşa etmesi gibi durumlardır.
2. Hukuki El Atma
Kamulaştırma Kanununa göre hukuki el atma; “Uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkanları dahilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her halde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır.” Şeklinde tanımlanmıştır. Buna göre; idarece yapılan imar planın kesinleştiği tarihten itibaren başlayarak 5 yıl içerisinde kamulaştırma işlemi yapılmaz ise malikler tarafından kamulaştırmasız el atma davası açılabilecektir. Örneğin imar planında park kullanımına ayrılan taşınmazın 5 yıl içerisinde imar uygulaması ile kamulaştırmaması halinde malik fiili el atma olmamasına rağmen hukuki el atma mevcut olduğu için taşınmazı bakımından kısıtlanmış olacaktır. İşte bu nokta da hukuki el atmanın önlenmesini talep edebilecektir.
Kamulaştırmasız El Atma Halleri
a- Kamu yararı kararı alınan hallerde, kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan idarenin taşınmaza el koyması.
b- İmar uygulamaları sırasında imar kanunu hükümleri uyarınca düzenlemeye tabi tutulan taşınmazlardan yasal olarak kesilmesi gereken DOP miktarından fazlasının kesilmesi hali kamulaştırmasız el atma hallerinden biridir.
c- İmar planında tamamı veya bir kısmı kamu hizmetine özgülenen taşınmazların bir kısmına el atılması halinde proje bütünlüğü ilkesi nedeniyle fiilen el konulmayan diğer kısımlar için de el atmanın gerçekleştiği kabul edilir.
Kamulaştırmasız El Koyma Hallerinin Önemli İstisnası
3194 Sayılı İmar Kanunu uyarınca yapılan imar sayesinde imar parsellerinde bir değer artışı olacağından işte bu imar uygulaması gören parsellerden “düzenleme ortaklık payı” adı altında kesinti yapılır. Bu DOP oranı 2019 öncesi %40 sonrası için %45’i geçemeyecektir. İşte imar gören parselden kesilen %45’lik DOP oranı kamulaştırmasız el koyma değildir. Ancak bu oran aşılırsa aşılan miktar yönünden kamulaştırmasız el atma gündeme gelir. Ayrıca her hangi bir parselden bir defa DOP kesintisi yapılabilir. Fakat %45’in altında bir DOP kesintisi olmuşsa ikince defa %45’e tamamlanmak suretiyle ikinci bir DOP kesintisi yapılabilir.
Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar
Yargıtay kararları ve yasal düzenlemeler uyarınca idarenin mevzuata aykırı hareket ederek özel mülkiyete tabi taşınmaza kamu hizmetlerine yönelik olarak fiilen ve kalıcı olarak el konulan taşınmaz sahibinin bu durum karşısında ya kamulaştırmasız el atmanın önlenmesini ya da bu eylemli duruma razı olduğu takdirde, kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan bedel davası açma hakkı mevcuttur. Bununla beraber tazminat (ecrimisil) davası da açabilecektir.
Kamulaştırmasız El Atmadan Kaynaklanan Tazminat Davalarında Genel ve Usulü Konular
· Kamulaştırmasız el atma davalarında fiili el atma ve hukuki el atma bakımından adli yargı görevlidir. Fiili el atma bakımından idari yargının görevli olduğu hüküm iptal edildiği ve 2942 sayılı kanun Ek Madde 1’e eklenen madde gereği 26.11.2022 tarihinden itibaren artık fiili el atma hallerinde de adli yargı görevli olacaktır.
· Kamulaştırmasız el atılan taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise paydaşların tek başına dava hakkı olup her paydaş kendi payı oranında dava açması mümkündür.
· El koyma işleminin 09.10.1956 tarihinden sonra gerçekleşmiş olması gerekir. Bu tarihten önce el konulan taşınmazlar 221 sayılı yasa gereği kamulaştırılmış sayılmıştır.
· 1983 tarihinden öncesine kadar uzlaşma dava şartıydı ancak Anayasa mahkemesi iptal ettiği için uzlaşma şartı olmadan bu davalar açılabilecektir.
· Taşınmazın değerlendirme tarihi, faiz başlangıcı ve faizin türüne baktığımızda ise gerek yasal düzenlemeler gerekse Yargıtay kararları doğrultusunda fiilen el konulan taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespit edilmesi ilkesi benimsenmiştir.
· Faiz başlangıcı olarak da hüküm altına alınan alacağa dava tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerekir. Dava tarihinden itibaren işletilecek faizin türü de yasal faiz olmalıdır.
· Kısmi olarak el atılan taşınmazların durumu ve proje bütünlüğünü beraber incelediğimizde imar planın bir bütün olduğunu (proje bütünlüğü ilkesi) ve bu sebeple planda bir değişiklik yapılmaksızın taşınmazın bir kısmına el atılması halinde açılacak davada talep halinde taşınmazın fiilen el atılmayan bölümlerinin de kamulaştırmaya dâhil edilmesi ve bedeline hükmedilmesi gerekecektir.