Kira ilişkilerinde kiracının korunması ilkesi ana ilke olarak kabul edilmektedir. Bu ilke doğrultusunda yargılama faaliyetlerinde de kiracının sosyal ve ekonomik zayıf olan taraf kabul edilerek tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda tutulmuş;fesih ve tahliye usulleri de buna göre belirlenmiştir. Bunun bir istisnası yasanın 316. Maddesine belirtilmiştir.
Tahliye sürecinin bildirim süreleri ile uyumlu olarak seyretmesi genel kuralı Türk Borçlar Kanunu Madde 316’da uygulanmamaktadır. Zira Kanun kiracının ikamet ettiği yahut işlerini yürüttüğü mahalde sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişiler ile ilişkisini ayrıca düzenlemek gereği duymuştur. Kiracı korunmaya muhtaç olarak kabul edilmiş olsa da ikamet ettiği yahut işlerini yürüttüğü mahalde kira ilişkisinin tarafı olmayan üçüncü kişilere saygı göstermekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu Madde 316/1 ile ifade dilen yükümlülük öğreti ve Yargıtay uygulamasında ‘‘tam bir özenle kullanmak, olağan kullanımın dışındaki hor ve kötü kullanımlar, akde aykırı kullanım ve komşuluk haklarına riayet etmeyi’’ de kapsamaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6961 E. Ve 2017/18233 K. “Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir.” Tam da burada komşuluk hakları, kiracının korunması anlayışının önünde gelmiş ve feshe ilişkin yasanın 316/2. Maddesi’nin uygulama alanı doğmuştur. Yasada İlgili hükümde, ‘‘Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.’’şeklinde düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere Kanun tarafından genel anlamda kiracı lehine uygulama anlayışı, komşuluk ve diğer üçüncü kişilerin haklarının ihlal edilmemesi gibi düşünceler ile geri planda bırakılmıştır.
Diğer yandan açıkça ifade etmek gerekir ki Yargıtay açıktan fena kullanım, akde aykırılık ve komşuluk haklarını ihlal sebebiyle tahliye davalarında tanıkla ispatı yeterli görmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 25.10.2017 Tarih, 2017/5239E ve 2017/14618 K. Sayılı kararında aynen “Davacı, tanık beyanları ile iddiasını ispat etmiş ve dosya içeriğinden davalılar tarafından kaynaklanan eylemlerin kiraya veren ve aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından akdin devamını çekilmez hale getirdiğinin anlaşılmasına göre, Türk Borçlar Kanununun 316/3 maddesi çerçevesinde davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” Uygulamada kiraya veren tarafından açılan tahliye davalarında tanıklar kiracının komşuları olup, tanıklık ettikleri konularda kiracı ile olan ilişkilerinin kendileri için çekilemez bir hal aldığına yöneliktir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki kiraya veren haricindeki hiçbir kişinin, kirada oturanın verdiği rahatsızlıktan dolayı bu hükme dayanarak tahliye talep etmesi mümkün değildir. Uygulamada bazı kişilerin gürültülü ve ahlaka aykırı yaşam tarzı sebebiyle tahliye edilmesi için hukuki yollardan çözüm aradığı görülse de bu tahliye talebinin doğrudan komşular tarafından ileri sürülmesi mümkün değildir. Bu talep ancak kiraya veren tarafından öncelikle yazılı ihtar, ardından ikame edilecek tahliye davası ile ileri sürülebilmektedir.
Açıkça akde aykırılık ve hor kullanım durumlarında kiraya verilen konut yahut işyerinde maddi zararın meydana gelmesi halinde tazminat davası açma hakkı saklıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 14.11.2017 Tarih, 2017/3105 E. ve 2017/15828 K. Sayılı kararında “Bu durumda Mahkemece, gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişilerden rapor alınarak normal kullanımdan kaynaklı yıpranmalar dışında eski hale getirme bedellerinin rapor alınarak normal kullanımdan kaynaklı kullanma ve eski hale getirme bedeline hükmedilmesi gerekirken itiraza uğrayan tespit raporu ile yetinilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.” Şeklindedir.
Netice itibariyle TBK madde 316 gereğince kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından fesih imkanı olmasının yanı sıra kiralananın eski hale getirilmesi ve maddi – manevi tazminat talebinde bulunulması imkanı da söz konusudur. Diğer yandan komşular ise haksız fiil ve komşuluk hukuku gereğince kiracıdan talepte bulunabilirler.