Konut ve çatılı işyerini kiraya veren, fesih hakkını bildirim ve dava yoluyla kullanma hakkını sahip olup bu haklar sıkı şekil ve şartlara tabi kılınmıştır.
Kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla feshedebileceği durumlar Türk Borçlar Kanunu farklı hükümlerinde düzenlenmiştir. En sık karşılaşılan hükümler kiracının temerrüdü, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuve konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim yoluyla feshidir.
Kiracının Temerrüdü
Kiracının kira bedelini ve yan gider ödeme borcunu yerine getirmemesine bağlanan sonuçlar yasada düzenlenmiştir. Yasa hükmüne göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya gönderilecek ihtarnamede verilecek otuz günlük sürede ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin ikinci bir ihtara gerek kalmaksızın derhal feshedilmiş olacağı bildirilmiş ve kiracı bu süre ödeme yapmamış ise kira sözleşmesi bildirim yoluyla feshedilmesi mümkündür.
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
Kiracı, kiralananı kira sözleşmesi uygun şekilde ve özenle kullanma borcu altındadır. Yasa bu hususu özel olarak düzenlemiştir. Yasaya göre; kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu çeşitli hallerde karşımıza çıkmaktadır. Yargıtay her sözleşmeye aykırılık halini bu kapsamda kabul etmediğinden her somut olaya göre değerlendirme yapmak yerinde olacaktır.
Kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranması halinde bu aykırılığı gidermesi için kiracıya 30 günlük verilen süre sonucunda kiracı aykırılığı gidermezse kiraya veren makul sürede fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi feshedebilecektir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
Kiraya veren bakımından kira sözleşmesini herhangi bir sebebe dayanmadan feshetmeyi zorlaştıran yasada yer alan düzenlemedir. İlgili düzenlemeye göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinde 12. yıla girmeden 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak suretiyle hiçbir sebebe dayanmadan kira sözleşmesini feshedebilir.
Bildirim Yoluyla Feshin Sonuçları
Yukarıda sıralanan 3 düzenleme ile kiraya veren bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Bu üç durumda kira sözleşmesinin feshi için mahkeme kararı aranmamaktadır. Fesih bildirimi, bozucu yenilik doğurucu hak olduğundan muhataba ulaşmakla sonuç doğurur. Fesih bildirimi ile sözleşmenin sona erdirilmesi sonucunda kiracı artık kiralananın haksız zilyedi olur ve bu durumda kiralananı kiraya verene iade etmekle yükümlüdür.Kiracı, kiralananı iade etmeyip kullanmaya devam ederse, bu durumda kiraya veren tarafından açılacak davanın niteliğini ortaya koymak gerekecektir.
Bu durumda açılacak dava kiralananın iadesi davasıdır. Bu davada sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve buna ek olarak sona eren sözleşme ilişkisinin tasfiyesine yönelik Türk Borçlar Kanunu m.334 hükmü uyarınca kiralananın iadesi talep edilmektedir. Hali ile burada açılan dava sonucunda verilecek karar yenilik doğuran bir karar değildir, sözleşmenin sona erdiğine ilişkin tespit ve bunun akabinde kiralananın iadesine yönelik eda hükmü söz konusudur.
Kiraya veren bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshettiği zaman kiralananı iade etmeyen kiracıya karşı kiralanın iadesi davası açacaktır.
Kira sözleşmesinin feshi hallerinde, sözleşme zaten fesih bildirimi nedeniyle sona ermiştir ve kiralanana kavuşmak için açılacak dava, verilecek kararın sona erme bakımından ancak açıklayıcı mahiyette olacağı, iade davasıdır.