Önalım yani şufa hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK'nın 732’nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım şartların mevcudiyeti gereklidir;
Öncelikle paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz olmalıdır.
Ayrıca, taşınmaz hissesi tamamen veya kısmen satılmış olmalıdır. Hukukumuzda temel prensip kişilerin mülkiyet hakkı üzerinde serbestçe tasarruf yetkisi olmasıdır. Bu tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek pay sahibininyapacağı işlem üzerindeki sınırlandırma sadece satış işlemleri üzerindedir. Dolayısıyla bağış, trampa gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz.
Bir diğer şart olarak temlikin hibe şeklinde yapılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz. Hibede bir malın bedelsiz olarak bir kimsenin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkına konu olamaz. Ancak, hibenin muvazaalı olduğu, işlemin gerçekte satış amacıyla gerçekleştirildiği davacı tarafça iddia ve ispat edildiğinde önalım hakkı kullanılabilecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/2200E.2009/6134K.)
Son şart olarak ise yapılan satışın üçüncü kişiye yani pay sahibi olmayan bir kişiye yapılmış olması gerekmektedir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur (TMK m. 733/3). Dolayısıyla hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4). Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. İki yıllık süre sözleşme tarihinden değil, tapu devrinin yapıldığı tarihten itibaren işlemektedir.
Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi gerekmektedir.
Tapu harç ve masrafların daha az tutması amacıyla taşınmazın satış bedelinin tapuda rayicinden daha düşük gösterilmesi durumunda ne olacağı diğer bir önemli husustur. Kişi kendi muvazaasına dayanamayacağından, üçüncü kişi konumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/311E. 2020/8547K.)
Ancak şunu da ifade etmek gerekir gerçek satış bedelinin belirlenmesi amacıyla keşif incelemesi yapılarak bilirkişi raporu alınmış olsa da Keşifte bilirkişinin belirlediği değer tek başına bedelde muvazaayı ispatlamaya yeterli değildir.
Önalım hakkının kullanılmasının önlenmesi için paydaşların önalım hakkından feragat hususu da TMK m.733'te açıklanmıştır.