YAN GİDERLERİ ÖDEMEME TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?
Evet.
TBK’nın 314 ve 315.maddelerinde kiralananın kullanıma bağlı olarak kiracının temerrüdüdüzenlenmiştir. Anılan Kanun’un 314.maddesindeki düzenlemeye göre kiracı aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç̧ kira süresi bitiminde ödemekle yükümlüdür. TBK madde 315 uyarınca ‘‘Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyifeshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılıişyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeyebaşlar.” Şeklindedir. Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi istenebilir.
Tahliye Davasını Kimler Açmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur.
Yargıtay Kararlarında Yan Gider Sorumluluğu
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 20.9.2016 tarih ve 2016/5242E-2016/5299K sayılı kararında ‘’Türk Borçlar Kanunu'nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Türk Borçlar Kanunu'nun 303 ve 315. maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüde esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.’’ denilmiştir.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2.11.2017 tarih ve 2016/21900E-2017/13586K sayılı kararında ‘’TBK'nın 314. maddesi kiracının kira bedeli ve yan giderleri ödeme yükümlülüğü getirmiştir. Buna göre kira bedeli ile kira sözleşmesinde (yakıt, su, elektrik) gibi yan giderlerin de kira bedelinden sayılacağı öngörülmüştür. TBK 315/1 fıkrası uyarınca kira bedeli veya yan gideri kiracı ödemez ise temerrüde düşer. Borçluya, örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emri gönderebilmesi için takip talebinde TBK'nın 315/1. maddesinde yazılı nitelikte alacağın istenmesi gereklidir.’’ denilmiştir. Karar incelendiğinde Yargıtay’ın hangi giderlerin yan gider olabileceği ve bu giderleri kiracının ödeyeceğinin kararlaştırabileceği görülmektedir.
Sonuç
Kira sözleşmesinde kiracının kira bedeli ve yan giderleri ödeme borcunda temerrüde düşmesinin sonuçlarına ilişkin bir düzenleme olan TBK md. 315, kiraya verene olağanüstü bir fesih hakkı tanımıştır. Kiraya veren, söz konusu hükümde öngörülen durumun ortaya çıkması ve kendisi tarafından yerine getirilmesi gereken şartları sağladığında sözleşmeyi feshedip kiralananın tahliyesini isteyebilecektir.
Kiralananın kullanımından doğduğu açıkça ortada olan yan giderleri kural olarak kiracının ödemesi gerekir. Ancak kira sözleşmesinde kiraya verenin ödeyeceği kararlaştırılırsa veya yerel adete göre kiraya verenin bu gidere katlanması gerekiyorsa kiracı bu yan gideri ödemek zorunda kalmayacaktır. Bunun sonucunda da yan gideri ödemediği gerekçesiyle kiracı, kiralanandan tahliye edilemeyecektir. Her somut olayda yan gideri ödeme borcuna kimin katlanacağı araştırılmalıdır.