Türk Borçlar Kanunu madde 350’de düzenlenmiştir.
İhtiyaç Kavramı Nedir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdiren bir tahliye türüdür. Buna göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, ….., belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Şeklindedir.
Kiralananın Konut Ya Da İşyeri Olarak Kullanılması İhtiyacı Gerçek Olmalıdır.
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Kanun koyucu, ihtiyaç sahiplerinin sınırlı olarak saymakla birlikte Yargıtay uygulamasında kiraya veren olmayan malikin ihtiyacı içinde tahliye davası açılabilmektedir.
İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyaç sadece dava açıldığı anda değil yargılama boyunca da varlığını sürdürmelidir. Yargıtay uygulaması da bu şartları aramaktadır. “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” denilmek suretiyle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ile ihtiyacın yargılama boyunca sürmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Her somut olay bakımından mutlak aranması gereken husus; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ile yargılama boyunca devam etmesidir. İhtiyaç olarak ileri sürülen sebepler bu şartlar çerçevesinde değerlendirilerek sonuca ulaşılmaktadır.
TBK madde 310 “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” hükmü gereğince; yeni malik, eski malik ile kiracı arasında imzalanan ve devam eden kira sözleşmesinin tarafı olur. Diğer bir ifade ile yeni malik ile kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasına gerek yoktur.
Dava Açma Süresi ve Süreç Nasıl İşlemektedir?
TBK ilgili hükme göre, yeni malik ihtiyacın varlığı halinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açarken dava açma süresini seçme hakkına sahiptir. Madde metninde açıkça görüldüğü gibi yeni malik, kanuna uygun şekilde ihtarname keşide ederek edinme tarihinden itibaren 6 sonra tahliye davası açabileceği gibi ihtar çekmeden eski malikin halefi olarak sözleşme döneminin sona ermesinden itibaren 1 aylık dava açma süresinde de dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yeni malikin ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Kira döneminin sona ereceği veya kiralananın edinildiği tarih, davanın açılacağı zamanın seçiminde önemli rol oynamaktadır. Kiraya veren, bu seçimini yaptıktan sonra dava açarken seçimine uygun hareket etmek zorundadır. Aksi halde, süresinden önce açılması nedeniyle davanın reddi gündeme gelecektir.
Kiraya veren birinci fıkra kapsamında ihtarname çekerek süre verdikten sonra bu süreyi beklemeden -sözleşme bitimine dayanması hali dahil- dava açarsa dava süresinde açılmadığından reddedilecektir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Zira, kira ilişkisinden doğan davalar bakımından görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından yetkili mahkemeler ise kiralananın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Kiralananı sonradan edinen malik, kiralanana ihtiyacı olması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ikame edebilecektir. Bu noktada kanun koyucu yeni malike davayı açacağı zaman bakımından seçim hakkı vermiştir. Kira sözleşmesinin bitimine altı aydan fazla bir süre kalmışsa, TBK 351/1’de yer alan düzenlemeye dayanarak dava açmak kiraya verene kira sözleşmesinin sona erme tarihini beklemeksizin dava açma imkânı tanımaktadır. Kira dönemi bitimine altı aydan daha az bir süre kalmışsa, edinmeye ilişkin ihtarname çekmeyip TBK 351/2 kapsamında dava açmak kiraya verene daha erken dava açma imkânı vermiş olacaktır. Ancak TBK 351/1’e dayanarak süre veren yeni malik bu süre bitmeden dava açmamalıdır.
