6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme.” şeklinde tanımlamaktadır. Kira uyuşmazlıkları, kira ilişkisinin var oluğu her alanda kendini gösterebilmektedir. Günümüzde yüksek enflasyon, ekonomik kriz gibi sebeplerle kira uyuşmazlıklarında büyük oranda artış yaşanmaktadır. Kira uyuşmazlıklarını sona erdiren dava türleri ise kira bedelinin tespiti davası ile kira bedelinin uyarlanması davasıdır.
Kira Bedeli Tespit Davası
Kira tespiti davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarındasöz konusu olup6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinde düzenlenmiştir. İlke olarak kira tespit davası her zaman açılabilecek bir davadır.
Yasada, kira artış oranının belirlenmemesi nedeniyle ve 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıllık kira döneminin sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti davası açılabileceği öngörülmüştür.
a. Taraflar Arasında Kira Bedelinin Artışına Yönelik Herhangi Bir Anlaşma veya Sözleşmede Hüküm Bulunmaması Halinde Kira Bedelinin Tespiti;
Burada taraflar arasında kira bedeli artışıyla ilgili herhangi bir anlaşma olmadığından kiraya veren taraf kira bedelinde artış yapmak istediği takdirde kira artışının gerçekleşmesini talep ettiği günden en az 30 gün önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunması gerekmektedir. Bildirim ile yeni kira bedeli o dönem için TÜFE artış oranı esas alınarak tespit edilir. Ancak kiraya veren tarafından kira bedeli artışına yönelik bildirim en az 30 gün önceden yapılmamış ise tespit olunacak kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olmak üzere mahkemece tespit edilecektir.
b. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıllık Kira Döneminin Sonunda Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti;
Taraflar arasında artık kira bedeli artış oranı hususunda herhangi bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık sürenin sonunda yenilenen veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 gereğince yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından olağan rayiç, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı da dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde tespit edilecektir. 5 yıllık kira döneminin sonunda hâkim tarafından kira bedeli belirlenirken TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmayacak sadece değerlendirmede dikkate alınacaktır.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Kira bedelini uyarlanması davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 138. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı açılabilen dava türüdür.
Kira bedeli uyarlama davası, kira bedeli tespit davası gibi sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak değil her türlü kira sözleşmesine ilişkin ikame edilebilecek bir dava türüdür.
Kira bedeli uyarlama davasında borçlu / kiracı, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır.
Kira bedeli uyarlama davasıile sözleşmeden dönme hakkı da mevcuttur. Bu talepler terditli (kademeli) olarak da yapılabilmektedir.
