Önalım(Şufa) hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir.
Önalım Hakkını Kullanma Şartları
Medeni Kanun önalım hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanıyarak taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiştir. Üçüncü kişilerin dışardan taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılarak mevcut paydaşlar arasında süren ahengin bozulması önlenmek istenmiştir.
Önalım hakkı aşağıdaki şartlarla kullanılabilir:
Önalım Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir
Önalım hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur.
Önalım Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir
Önalım hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Medeni Kanun’da açıkça ifade edilmiştir. Bu hak ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir.
Önalım Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır
Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın taşınmazın hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlara arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı davası, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı gayrimenkullerde açılabilir. Medeni Kanun bu hükümle paydaşların kararlaştırdığı kullanım tarzının bir paydaş tarafından kötüye kullanılmasını engellemek istemiştir.
Önalım Hakkı Kime Karşı Kullanılır?
Önalım hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan 3. Kişi olan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi bu davanın davalısıdır. Önalım hakkı davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.
Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.
Alıcının Satışı Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü
Medeni Kanun ilgili maddesi gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı paydaşların açacağı önalım hakkı davası ile muhatap olur. Alıcı, paylı taşınmazdan pay aldığını bildirim yükümlülüğünü noterden değil, ama yazılı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? Önalım Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Önalım hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Dava, taşınmazın paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır.
Önalım davası, görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Önalım davasında yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Önalım Hakkını Kullanma Süresi Nedir?
Önalım hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Önalım hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:
Önalım hakkısahibi paydaşlara taşınmazın alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde önalım hakkı davasının açılması gerekir.
Önalım hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkı davasının açılması gerekir.
Belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra önalım hakkı davası açılması mümkün değildir.
Düşük Gösterilen Satış Bedelinin Düzeltilmesi Mümkün müdür?
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde bedelde muvazaa yapılması, yani düşük harç ödemek için tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi mahkeme kararlarına da sıkça yansıyan bir uygulamadır. Böyle durumlarda yasal önalım hakkını kullanan paydaşlar, tapu senedinde ödendiği gösterilen bedeli, ilgili payı satın alan kişiye karşı önalım hakkını kullanarak, esasen ilgili payı satın alan üçüncü kişinin gerçekten ödemiş olduğu bedelden daha düşük bir bedele söz konusu payın sahibi olmaktadır. Ancak T.C.Yargıtay
14. Hukuk Dairesi’nin 2020/4384 E., 2021/86 K. Sayılı kararı ile değiştirdiği görüşüne göre;‘(..) Önalım hakkı davası açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzeltmesi halinde yeni bedel esas alınmalıdır (..)’ demiştir.
